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賃貸アパート・賃貸マンション等の空室対策:基本編HEADLINE


空室対策の基本とは!空室対策等の賃貸経営相談を横浜で実施中!

賃貸物件の満室経営を目指す!空室対策として、低予算でできることやエントランスのリフォームなどを提案しておりますが、ここでは、空室対策の基本を考えてみます。

そもそも、賃貸物件からの収益と言うのは、後でまとめ売りができる商品では無いため、「今を」「如何に稼働させるか?」と言ったことが主眼でなくてはいけません。
つまり、空室に伴う機会損失は後で取り戻せないと言うのが現実です。

年間の賃料収入総額は、設定した賃料あるいは契約した賃料を12か月間、フルに稼働させてこそ、最大の収益を生むのですが、ここで、空室が発生すると、それを後から取り戻すことができな
いのが賃貸経営の基本になります。

賃料額80,000円の居室の年間最大収益は960,000円になります。
12か月のうち、3ヶ月間空室が出ると、賃料収入総額は720,000円となり差額の240,000円は取り戻せない損失となります。
これを機会損失と言う言い方をします。
では募集賃料を1か月目で10,000円下げて70,000万円にした場合
12か月間×70,000円=840,000となり、3か月間の空室があるよりは年間賃料収入は上昇することになります。

問題は、この様な賃料の値下げの判断を、いつ行うか?ということになります。
募集時期や募集方法によって、空室募集条件が異なるので判断が難しい所です。

単純に収益だけを求めるのであれば、すぐに値下げするのもやぶさかではないでしょう!
しかし、私のように実務に携わっていると「ある心配」が出てきます。

それは、賃料を値下げしていくと、入居者・賃借人とのトラブルが増える傾向があると言うことです。
ここは、表現が難しいので、あまり多くを言いませんが、大家さん・貸主にとって考えることは、賃料の値下げを検討する場合は、賃料以外の条件を比較できるよう、整えておくと言うことです。正しい、判断のために!

では空室対策の基本編です。





空室対策:基本編@ 賃貸物件に手入すると魅力的になる!

まずは、建物が魅力的かどうか?
これは低額予算による空室対策編にも記載しましたが、入居希望者の第一印象を決める部分を客観的に観察してみて下さい。
他の競合物件と比較しながら見ていくと分りやすいかもしれません。

建物の築年数によって、もちろん劣化や傷み具合もあるでしょう!
私は、「大家さんの自主管理+GM方式」による賃貸管理を勧めているので、必要であれば、ペンキ等をホームセンターで買ってきて塗りましょう。
そのための手伝いも実はやってます。草刈とかを大家さんと一緒にやることもあります。

このように、自分自身で管理していくと本当に賃貸物件に愛着が出てきます。
ちょっとの傷み具合も放っておけないほどに・・・

自分が、愛着持っていない物件を人には勧められないでしょう!
空室が出た時に、なんでだろう?と考えながら、本当にかわいがってきたか?手入してきたか?
考えてみて下さい。客付け不動産業者を活用しよう!


これをやり始めると、退去率が激減してきます。
退去率が減れば、空室率も減ってきます。
自然と、入居者が増えていく「良い循環」を作ることができます。

賃貸経営上も、修繕コストが低下しますから、安定運営につながると思います。
もちろん、外注すべきところはしますが、以前より外注費が抑えられると、内部留保につながっていきます。

これが空室対策の基本編であり心構えでしょうか?
ちなみに、私の管理物件の殆どが、大家さんの「自主管理+GM方式」です。

自主管理の低コスト管理に、プロの実行力・企画力・ちょっとしたお手伝いをミックスするのが「GM方式」です。


賃貸管理は賃貸経営上非常に大きなウエートを占めてきます。
賃貸トラブルの対応に関する運営上の問題だけでなく、大家さんの収益に直結する問題と言えます。

だからこそ、この管理方式でなければ、本来の賃貸経営が成り立たないと考えています。











大家さんの賃貸経営相談・資産コンサルティング相談を横浜で実施中!

所有者・オーナーの立場を踏まえた賃貸経営と土地活用提案をプロとしての着眼点で、より多くの選択肢の提案を心掛けております。
空室対策・賃料滞納督促等の大家さんにとって利益になるお手伝いを横浜で行っております。
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